Es geht nicht darum, Ihnen mehr Wohnungen zu zeigen, sondern weniger.
Ein Paar in Berlin, seit vierzehn Monaten auf der Suche. Eine Familie, die einen bestimmten Schuleinzugsbereich braucht. Ein Mann, der seiner Mutter eine Wohnung in einer anderen Stadt kauft. Zwei Menschen, die zum Sanieren kaufen. Alle sind auf dieselbe besondere Art erschöpft, und alle haben begonnen, ihre Ansprüche zu senken, ohne es zu merken.
Samstag- und Sonntagvormittag auf Portalen, immer dieselben vierzig Wohnungen. Die guten Angebote sind binnen Stunden weg, also garantiert die Wochenendgewohnheit, dass sie nur sehen, was niemand wollte. Und jedes Angebot, das ihnen gefällt, braucht vierzig Minuten Prüfung — Exposé, Hausgeld, Energieausweis, Arbeitsweg, echte Erwerbskosten — und diese vierzig Minuten leisten sie vielleicht zweimal die Woche, schlecht, um Mitternacht.
- Jedes relevante Portal fortlaufend beobachten und ein neues Angebot in Minuten erfassen
- Dubletten erkennen: dieselbe Wohnung bei drei Maklern zu drei Preisen
- Harte Kriterien anwenden — Zimmer, Fläche, Etage, Aufzug, Budget, Bezirk
- Das Exposé lesen: Hausgeld, Wohnfläche, Baujahr, Heizung, Energieausweis, Erbpacht, Denkmalschutz, Sanierungsstau
- Die echten Erwerbskosten rechnen — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Courtage — meist 10–12% über dem Schlagzeilenpreis
- Tür-zu-Tür-Fahrzeiten zu echten Adressen zu echten Tageszeiten
- Das Besichtigungsbriefing bauen und festhalten, warum jede Wohnung abgelehnt wurde
- Ob Sie dort glücklich wären
- Was es Ihnen wert ist
- Wie viel Sie bieten und ob Sie überhaupt kaufen
- Der Wächter
- Läuft ununterbrochen. Neue Angebote, die Ihre harten Kriterien erfüllen, kommen binnen Minuten per Nachricht — nicht am Samstag. Das allein verändert das Ergebnis mehr als alles andere zusammen, denn in Berlin bildet sich die Schlange in den ersten zwei Stunden.
- Der Aussortierer
- Der Teil, den Menschen erst seltsam finden und dann lieben. Er wirft Angebote weg und sagt warum: „Erbpacht bis 2061 — haben Sie ausgeschlossen.“ „Hausgeld 610 € für 68 m² — über Ihrer Grenze.“ Der abgelehnte Stapel bleibt sichtbar, aber eingeklappt, damit Sie sehen: Es war nicht schlampig.
- Die Echtkosten-Zeile
- Jedes verbleibende Angebot trägt eine Zahl: was der Gang zum Notar tatsächlich kostet, und die Monatsrate bei Ihrem angegebenen Eigenkapital — mit dem Zinssatz als Eingabe, die Sie setzen, nicht als Erfindung von mir.
- Das Besichtigungsbriefing
- Eine Seite pro Wohnung: die acht Dinge, auf die man in dieser Bauepoche achtet — Altbau 1900, 60er, Plattenbau und Neubau haben je eigene Listen — die sechs Fragen an den Makler und die zwei Unterlagen, die Sie anfordern.
- Das Ablehnungsgedächtnis
- Nach elf Besichtigungen weiß niemand mehr, warum Nummer vier ausschied. Das Protokoll verhindert das langsame, unbemerkte Senken der Ansprüche.
Es sagt Ihnen nie, ob Sie kaufen sollen, und fasst kein Geld an.
Keine Wertermittlung, kein „das ist unter Wert“, keine Finanzierungsempfehlung. Ich bin kein Finanzberater und die Software auch nicht. Sie rechnet, was Arithmetik ist, und gibt die Entscheidung unangetastet zurück. Wirkt ein Angebot auffällig, sagt sie auffällig und schlägt vor, eine Fachperson zu fragen — sie schließt nicht.
Sie kontaktiert auch keine Makler. Anfragen werden entworfen; Sie senden sie.
Besichtigungen pro hundert gesehener Angebote — sollte deutlich steigen. Minuten von der Veröffentlichung bis zur gesendeten Anfrage. Wochenendstunden auf Portalen, die auf null gehen sollten.
Wenn Budget und Anforderungen nicht beide wahr sein können. Das System würde dann Woche für Woche schlicht Stille produzieren, was eine grausame Art ist, das zu lernen. Ich sage es stattdessen in Woche eins, mit der Rechnung auf dem Tisch.
Wöchentlich nichts. Die Kriteriensitzung ist der ganze Preis.
Vierzehn Monate Samstage auf Portalen, immer dieselben vierzig Wohnungen, und langsam stimmten wir Dingen zu, von denen wir gesagt hatten, das nie. Die Kriteriensitzung dauerte zwei Stunden und war überwiegend ein Streit zwischen uns beiden — was, glaube ich, das eigentliche Produkt war. Danach haben wir gar keine Angebote mehr durchgesehen: Es kam binnen Minuten nach Veröffentlichung an, und was nicht passte, wurde weggeworfen, mit einer Begründung daneben. Wir haben neun Wohnungen gesehen statt vierzig und die siebte gekauft.
Was ich brauchte, war die echte Zahl, nicht der Preis in der Überschrift. Es hat mir die Grunderwerbsteuer gezeigt, den Notar, das Hausgeld, alles — und zwei Wohnungen, auf die wir uns gefreut hatten, lagen außerhalb dessen, was wir tragen können. Er war sehr klar darin, dass er uns nicht sagt, ob wir kaufen sollen, und die Finanzierung nicht anfasst. Das fühlte sich damals wie eine Einschränkung an und später wie der Grund, warum ich dem Rest vertraut habe.
Erzählen Sie mir, wie Ihre Woche aussieht.
Ich sage Ihnen ehrlich, welche Teile Sie abgeben können — und welche nicht.